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2019年:24家房企深耕无锡,6幅新面孔土拍摘地

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发表于 2020-1-14 16:32:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
据统计,2019年全国大城市合计卖地4.41万亿元,同比上涨幅度达19.33%,刷新历史记录。


其中,16个城市卖地超千亿元,35个城市卖地超过500亿元,其中杭州大幅度领跑,全年卖地2836亿元,平均溢价率16.44%;上海和广州以1992亿元、1864亿元位列第二、第三,溢价率分别为1.69%及15.63%。

从长三角城市来看,包括南京、杭州、合肥在内的九大城市,2019年土地市场回温明显,热点城市土地出让面积及金额同比2018年均有不同程度的上涨,部分城市更是创下多年来的新高。

杭州三年连夺“卖地销冠”




南京2019年全年成功出让184幅地块,总成交面积约861.2万㎡,总卖地收入超1654亿。成功出让的184幅地块中,含住宅性质用地116幅,占总数63%,卖地收入超1526亿,占总金额约92.3%。

另外,南京2019年诞生的万元地块多达57幅,其中3幅地块地价超3万/平,17幅地块地价2-3万/平区间,22幅地块地价处于1.5-2万/平区间,15幅地块地价1-1.5万/平区间。

相比2017年2万+地块诞生了8幅,2018年仅拍出两幅2万+地块。2019年算得上是过去3年土拍市场上的峰值。

2019年,杭州成功出让了276宗土地,出让面积887.7万方,出让金2555.2亿元。相较于2018年,土地出让数量增加了64宗,同比增长30.19%;出让面积增加了93.6万方,同比增长11.72%;出让金额增加了154.2亿元,同比增长6.42%。

在7月土地新规“限房价、限地价”的双限政策下,重要地块依然拍出了高价。

隔壁苏州(主城区6区)共计出让地块105宗,其中纯住宅及商住地块有70块,商服地块31宗,经济适用房用地4宗。成交总金额约1204.84亿,成交总面积约为566.29万㎡。

从5年的土地成交数据来看,2019的土地供应量较17、18年增长不少,出让面积、成交金额同比2018年分别增长40%、45%。

在1月8日刚结束的首场土拍中,苏州再次拍出现房销售地快,土地热度丝毫不减。

再来看看无锡,2019年无锡土地市场共成交58宗地块,环比增加12.07%;土地成交总面积约283.77万㎡,环比去年上涨20.25%;成交总金额约476.54亿,环比去年上涨36.67%;土地成交均价16793.18元/㎡,环比去年上涨13.58%。(参阅创11年新高 !2019年无锡土地成交总金额达476亿!)

从2019年的全年表现来看,不同于个别城市大幅波动的情况,无锡土拍的整体势头依然保持平稳态势,在限价、竞自持、摇号等一系列的调控手段之下,一级市场也得到的有序控制。

量涨价稳,可较为贴切的反映无锡2019年土地市场的表现。

去年上半年,三月的“小阳春”虽然来的猝不及防,土地市场也随之火热,但到下半年后,房企拿地逐渐回归理性。

据统计,2019年度,京投、融创、华润、碧桂园、新力、朗诗、红星、华广、栖霞、华侨城、绿城、路劲等24家房企在锡成功竞得宅地,其中德信、江苏金领、甘肃建投、南山、金融街、大发6家房企首次进驻。


24家房企继续深耕无锡




据土拍网数据显示,2019年有多家房企持续深耕无锡,如融创、华润、碧桂园等。

要说2019年无锡土拍的赢家,融创当之无愧。2019年融创通过土拍入手4宗地块,其中4月一场土拍更是强势拿下3宗宅地,继续在经开区打造壹号院系列产品,同时为惠山、新吴带来了全新“映”系作品。

京投发展也走出惠山区,继公园悦府之后再一次在无锡补仓,于12月18日,联合无锡地铁、中铁四局在豪掷85亿元拿下经开区3宗连体地块,预计将为无锡带来一座大型TOD项目。

此外,在2017年和2018年首入锡城的旭辉、华侨城,也在两年时间内再次出手,足以见得对于无锡楼市的信心。


多家房企未能成功进驻




2019年全市成交的34宗住宅地块中,有多宗地块参拍房企超过10家。其中新吴区利源汽车城西侧地块报名房企数量创下无锡土拍纪录,高达31家。

据不完全统计,2019年,多家房企层多次报名参与竞拍,华润、栖霞、美的等最终成功拿地。

不过也有不少房企“抱憾而归”,诸如亟需在锡补仓的金科、蓝光,一直未进驻无锡的金地、正荣等;

还有部分开发商参与到项目的合作开发中,如华润和禹洲共同开发公园九里,华侨城与建发合作开发和玺项目,弘阳与碧桂园合作开发铂悦名邸,美的长城共同拿下的张村三号地块,首开招商保利共同合作的太湖如院等等。


6家房企通过土拍新进


2019年的无锡拿地房企中,大部分都是已在锡城深耕多年的品牌房企,新面孔相较于2018年有所减少。

2019年仅有6家通过土拍方式进入无锡,此外还有长城实业等通过合作方式进驻无锡。

相较于深耕房企,新进房企的拿地成本都相对较高。

除南山开发的产城项目,拿地价格较低外,其余项目的楼面单价均打破所在版块甚至是区域楼面价天花板。德信(楼面单价10566元/㎡)和甘肃建投(楼面单价13549元/㎡)分别刷新2019年惠山区、锡山区的成交楼面价;江苏金领、金融街和大发拿下的地块均创下板块楼面价纪录。

截至目前,6家房企拿下的地块中,仅德信云溪名著已开盘,其余项目均在规划建设中。


京投发展85亿夺年度量价双冠




从拿地金额和面积来看,京投发展和融创成为2019年无锡土地市场“大赢家”。京投发展以37.64万㎡拿地面积、85亿元总金额获得2019年品牌房企无锡拿地排名“双料”冠军。

融创紧随其后,总计拿下23.49万㎡土地,总金额59.6亿元。此外,碧桂园、华润、华侨城、绿城等品牌房企也榜上有名。

2019年无锡出让的58宗经营性土地中,有31宗土地都被融创、华润、绿城、美的等大牌房企收入囊中,无锡本土开发商正逐渐消失,仅有1宗惠山洛社新城地块由本土房企华广竞得。

不难看出,随着土地价值的不断上涨,对拿地房企的资金和综合实力要求越来越高,而中小型房企的生存环境也日渐趋紧。




联合拿地增多




如前文所说的,伴随着土地价值的挖掘,无锡拿地成本逐渐增高,因此联合拿地的项目也不在少数。

如滨湖区许舍地块(新力+朗诗)、洛社新城16号B地块(红星+华广)、采煤东地块(融创+益民投资)、张村三号地块(美的+长城实业)、太湖广场北E地块(南昌同创基业+蓝城)等等。

2019年,无锡土地价格涨幅明显,多个区域宅地挂牌价格及成交楼面价创下新高,成交的34宗涉宅地块平均楼面价为10461元/㎡,较2018年上涨26.1%;亩均价为1292万元/亩,上涨10.6%。

土地价格的持续上涨,房企融资成本的增加,加上多元化的调控方式,房企通过传统的招牌挂形势拿地的难度也越来越大,仅靠个人能力已很难取得绝对的市场竞争优势。

而“抱团”联合开发能够有效的降低拿地成本、扩大销售规模、缓解资金压力,逐渐成为了如今房企拿地开发的主流形式。




高价地是否等于高品质




截至2019年的最后一次土拍,无锡的万元地数量已达39宗。

从某种程度上来说,拿地价格对于项目品质有着深远的影响;另一方面,无锡楼市也在逐渐步入改善时代,融创壹号院、绿城诚园、建发玖里湾等项目能够赢得无锡购房者的青睐,很大一部分原因就是因为房企本身对于品质的严格把控。

无论市场风向如何变,无锡楼市的整体趋势依然平稳,同样,在长三角一体化战略的持续推动和无锡自身实力不断提升的背景下,未来无锡的土地市场也存在着相当大的升值空间。

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